マンションの管理会社の満足度ランキング
不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ株式会社は、マンション入居者1000人から回答を得た、
管理会社の満足度調査を行ない公表した。
調査の結果、総合満足度1位は野村リビングサポートで73.2ポイントと唯一70ポイントを超え、2位以下を引き離した。
これに65ポイント前後で3社、三井不動産住宅サービス66.0ポイント、住友不動産建物サービス64.7ポイント、
大和ライフネクスト64.1ポイント、が続く。
1位が野村リビングサポートで2位群に3社が並ぶのは昨年と同じ傾向。
自由記述などから、管理人や管理会社の「顧客対応」や「トラブル対応」の良し悪しが「2.管理会社」評価に繋がっており、
その結果が「5.全体満足度」へ影響していることが推察できる。
また、ランキング対象企業の総合満足度平均値は62.7、ランキング対象外企業の平均は54.6と8ポイントの差が出ており、
総じてランキング対象企業の評価はそれ以外の企業よりは評価が高いと言える。
・調査対象：住まいサーフィン会員
・実施時期：8/1〜8/8（Web調査）、管理組合 8/2〜8/12（郵送調査）
・回収サンプル数合計：1067(サンプル数20件以上の管理会社をランキング対象)
・調査項目
1.管理人 2.管理会社 3.管理費・修繕 4.生活サービス 5.全体満足度 6.推奨度 などについて調査
＜総合満足度＞は 5.全体満足度と6.推奨度の平均値から算出。
http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20140108-00010004-biz_dime-nb
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マンション管理 求む！役員さん 建物も住民も「高齢化」
マンションの住民で組織し、建物の保守や修繕などを手掛ける「管理組合」。住民の高齢化や負担の大きさから、各地で役員のなり手不足が慢性化している。特に、築年数の長い建物は、老朽化から大規模な修繕が急務。問題はさらに深刻だ。
横浜市緑区の「霧が丘グリーンタウン第一住宅」。一九七九年に完成した分譲マンションで、十八棟、四百八戸のマンモス団地だ。住民は当初からの居住者が約半数と、高齢に偏っている。
管理組合の理事は二十一人。任期は一年で、組合員の住民が輪番制で担当する。月一回の定例理事会に出席し、営繕や植栽、駐車場など各担当について報告、運営方針を話し合う。
約十年ごとに回ってくる理事だが、「住民の高齢化で体力的に厳しい。理事長は負担が大きく、敬遠されがち」と理事長の安本とよ子さ
ん（７８）。「私の時はくじ引きで当たってしまい、その瞬間は頭の中が真っ白になった」と振り返る。
地域の民生委員などを務めてきた安本さんだが、管理組合の活動は初めて。経験者の協力を得る一方で、仕事が忙しく欠席しがちな理事もいるという。「私も含め、高齢の理事は急に体調を崩すなど、健康面の不安がある。今後はさらに高齢化が進み、活動は大変になると思う」と口にする。
このため昨秋に、理事の在り方についての検討委員会を発足した。「経験者の再任」「一定の報酬を払う」「外部の専門家の活用」「任期の延長」など、さまざまな意見が出ている。
「少しでも住みやすいように、コミュニティーづくりにも力を入れたい」と話す安本とよ子さん＝横浜市緑区の「霧が丘グリーンタウン第一住宅」で
ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会（日住協、東京都千代田区）の川上湛永（やすひさ）会長は、「マンションの管理組合については、無関心な住民が圧倒的。順番で、仕方なく引き受けるケースがほとんどでは」と話す。
◆資格緩和の効果薄く
役員のなり手不足を解消するため、国土交通省は二〇一一年七月にマンション標準管理規約を改正。実際に居住していない組合員でも役員になれるよう、資格要件を緩和した。だが、川上会長は「状況に劇的な変化はなく、なり手は増えていない」と指摘する。
「建物と住民という二重の“老い”が問題だ」と話すのは、ＮＰＯ法人中部マンション管理組合協議会（名古屋市中区）の西尾弘之会長。「役員の仕事の負担を軽くすることに加えて、なるべく長持ちする材料を修繕で使うなど、改修工事の回数を減らす工夫も必要だろう」とアドバイスする。
築三十五年の霧が丘グリーンタウン第一住宅は、水道管やガス管など大規模な改修工事を控える。「業者の請求書に押印する時は金額が大きくて緊張するが、費用を切り詰めるなど、主婦感覚も大切にして取り組みたい」と安本さん。
また同住宅には完成当時から、管理組合とは別組織の、長期的な管理計画を見据えた専門委員会がある。「最初から同じメンバーが建物の状況や修繕を把握しているので、心強く助かっている」と言う。
川上会長は「管理組合の支援体制が充実している全国的にも珍しいケース。自主的な運営をする管理組合として理想的で、模範になる」と話していた。
ＮＰＯ日住協＝電０３（５２５６）１２４１＝では、管理組合の運営や修繕の相談を受け付けている。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/CK2014012502000140.html
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高齢入居者３６人の口座から無断出金…管理会社
大阪市は２４日、同市西成区の高齢者向け賃貸マンションの入居者３６人の口座から勝手に計７６９万円を引き出したのは、
経済的な虐待に当たるとして、管理会社「はなぞの」（西成区）に対し、高齢者虐待防止法などに基づく改善指導をした。
３６人は生活保護受給者で、それぞれ同社と金銭管理の委任契約を結び、通帳を預けていた。
市が今年２月に寄せられた匿名の通報を受けて調査し判明。刑事告発も検討する。
マンションは「ロイヤル花園」（１４４室）。
調査によると、同社の金銭管理担当者が今年２〜４月、上司の指示で５１〜９２歳の３６人の口座から計７６９万円を引き出していた。３６人の多くは認知症の症状があるという。
担当者は「磁気部分に不具合があり、３６人全員の通帳をシュレッダーにかけた。
引き出した金は、入居者の衣服購入費や、葬儀代に充てるつもりだった」と説明したが、市の指摘で同社は３６人に全額を返還した。
同社は広告で、介護スタッフの２４時間常駐や食事の提供、金銭管理などのサービスをうたっていた。
ただ、マンションは高齢者福祉施設に該当せず、市には監督権限がないため、
「市町村は、虐待を受けた高齢者の保護のため指導を行う」と定めた同法を適用した。
市は入居者を室内に閉じこめたり、汚れたおむつを交換しなかったりする虐待も確認。
ほかにも無断出金があるとみており、組織ぐるみで悪質として、西成署に相談している。
同社は同市西淀川区でも同様のマンションを管理しており、市は実態を調べている。
http://osaka.yomiuri.co.jp/e-news/20131225-OYO1T00252.htm?from=top
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漏水事故の対処法教えて 他
猫の小町と申します。みなさんがお困りのことをたちまち解決していきます。
第３水曜は「マンションの？」。
ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会（福岡市）のマンション管理士や、
顧問の弁護士、１級建築士にアドバイスしていただきます。
●Ｑ 漏水事故の対処法教えて
マンション管理組合で理事長をしています。昨年、漏水事故が起き、交渉がこじれて当事者間の裁判中です。
ほかのマンションでは手際よく処理したと聞きました。どう対処したらよいですか。
●賠償責任担保の保険加入
漏水事故が発生したときには、迅速な原因調査と被害者へのあいさつが大切です。
マンションでは漏水事故が多いので
（１）水漏れ原因調査費用（２）施設賠償責任（３）個人賠償責任−を担保する保険には必ず入っておいてください。
保険を掛けていない場合、賠償金を支払う責任者は、次のようになります。
（１）居住者の不注意によって漏水した場合はその居住者。
（２）専有部分内の給排水管が原因で漏水が発生した場合は、その専有部分の管理責任者である区分所有者。
（３）漏水の発生箇所が共用部分の場合は管理組合。ただし、漏水の原因が居住者の不注意であれば居住者。
（４）漏水の発生箇所が専有部分か共用部分か不明の場合は管理組合。
（５）排水管が下の階の天井を通っている部分なら管理組合（最高裁判例）。
（６）漏水事故が区分所有者の責任ではない場合で、瑕疵（かし）担保責任内やアフターサービス適用期間内である場合は
分譲業者に補修責任。
最近、各保険会社はマンションの漏水に関する保険料を値上げしたり、引き受けを制限したりするようになりました。
マンション問題に詳しい保険代理店に相談してみてください。
●Ｑ 修繕積立金が低すぎる？
４ＬＤＫの分譲マンションを買いました。修繕積立金は月額５５００円です。
専門家に「その額では大規模修繕は無理」と言われショックです。国の指針は１万７千円必要としていますが…。
●長期修繕計画を確かめて
マンションは建物が建った瞬間から劣化が始まります。そのため、修繕の目安として長期修繕計画を作成し、計画的に資金を蓄え、
修繕するのが普通です。
長期修繕計画とは、完成後３０年間に発生が予想される修繕について、
年度別、部位別（外壁、防水、鉄部、設備など）に整理したものです。
この総計額を３０年で割り、さらに１２カ月で割ると、１カ月当たりのマンション全体の必要修繕費を算出できます。
この額を現在の積立金と比較し、資金が不足するようであれば早期に対策を講じなければなりません。
修繕が遅くなればなるほど建物の劣化がひどくなってしまいます。特に分譲業者が設定した修繕積立金は低い場合が多いようです。
長期修繕計画の作成は、国土交通省が監修している長期修繕計画作成ガイドラインに従ってください。
作成にあたっては専門的な知識が必要です。専門家に発注しましょう。
ただし、計画上の工事はあくまでも目安です。実際の工事は、専門家による建物の調査診断結果に基づいて実施してください。
計画は５年ごとに見直すこと。その際はグレードアップ工事も含めましょう。
http://www.nishinippon.co.jp/feature/life_topics/article/58847
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老朽マンションの「建て替え」はほぼ不可能という現実
私は日常業務として、マンション購入に関するさまざまな相談にのっている。
都心の古い中古マンションの購入を検討されている方から「建て替えも視野に入れています」という言葉をよく聞く。
昨今、老朽マンションを建て替えるという話題が多くなったため、それを期待するのだろう。
しかし、古くなったからといって「建て替えられる」と考えるのは大きな間違いだ。今の法制度ではほぼ不可能と言っていい。
国土交通省の統計では、今年４月１日現在、全国で建て替えられたマンションは、準備中の事例を含めても２１８件しかない。
これに対して、建て替えを視野に入れなければならない１９８１年以前の旧耐震基準の物件は、全国に３万８０００棟以上ある。
つまり、今まで０・５％程度しか建て替えが実現していない。そして、今後もこの数字がハネ上がるとは思えない。
建て替えが実現するマンションには共通点がある。
それは、誰もが住みたくなるような場所にあって、なおかつ容積率が大幅に余っているということ。
建て替えて住戸数を増やし、それを分譲することで建築費とデベロッパーの利益が出る場合に可能となる。
各区分所有者の負担額がゼロでないと、建て替えは不可能と考えていい。
そういう条件を備えた老朽マンションは、おそらく全体の２％未満だろう。
法制面で言えば、全区分所有者の５分の４が賛成すれば、建て替えができることになっている。
しかし、容積率が余っていないマンションだと、建築費は１００％自己負担になる。
建築費は、デベロッパーの発注ベースで１戸当たり２０００万円前後。
全区分所有者の８割がそれを負担できる物件は、どれだけあるだろうか。
結局、全体の９８％以上のマンションは、事実上建て替えが不可能なのだ。
多くの人は、この条件を知らずに都心の老朽物件の購入を考えている。何とも危うい。
しかし、建て替え計画のある老朽マンションを購入すると、何年か後に自己負担ゼロで同じくらいの広さの新築住戸を
手に入れることができるかもしれない。もしそうなれば、とてつもなくラッキーだ。
実は、そういう“お宝”を見分ける方法もある。やり方は簡単。
中古マンションを検討する際、仲介業者に「管理組合の総会議事録を過去３年分送ってください」と依頼すればいい。
建て替えというのは、通常なら１０年くらいの準備期間がある。
その間、管理組合の主要な議題となるので、必ず総会議事録にそれが出ている。
総会議事録をくまなく読めば、建て替えが実現するか否かも、おおよそ予測できる。
もっとも、そういう物件はあまり売りには出ない。
また、実現できないマンションよりも価格が高いケースが多い。根気よく探すしかない。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131215/ecn1312150731000-n1.htm
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今こそ「おせっかい」 進む孤立化 人脈求め奔走
地域福祉の世話役として、きょうも民生委員が駆け回る。
今月、三年に一度の改選を迎え、全国で二十万人余が委嘱された。
人のつながりが薄い現代だからこそ「あえて、おせっかい焼きでいたい」。
役割は増え、なり手は不足するが、無給の奉仕を責任感が支える。
ご近所を見守り、困り事に寄り添う姿を、東京の街で追った。
オートロック式のマンションなどが増える中、民生委員の活動の困難さを話す小林昌子さん
＝東京都品川区大崎で（千葉一成撮影)
●厄介な「壁」
都会にそびえるオートロックのマンション群。民生委員にとっては厄介な存在だ。
「中の情報が取れなくて」。超ベテランも歯がみする。人付き合いを遠ざける都会のさまざまな「壁」。
それを乗り越えようと委員たちはあれこれ作戦を練ってきた。すべては手を差し伸べる必要がある人を見逃さないためだ。
「おせっかいなオバサンでありたいのね」。ウフッと笑う小林昌子さん（７４）。
東京都品川区の大崎二丁目地区で先月まで三十一年、民生委員を務めてきた。困った人を支える「最後の砦（とりで）」を自負する。
かつては、見守るお年寄りが倒れたら救急車に乗り込み、病院まで付き添うほど深入りしてきた。
今は介護センターなど行政機関が充実。「世話の必要な人を適切な機関に橋渡しする。そう役割も変わってきたの」
大切なのは、困っている人がどこにいて、どんな様子か、つかむことだ。社会問題化する孤立死を防ぐ糸口も、そこにある。
大正琴の教室で高齢の生徒の話に耳を傾けたり、地域を歩いて声をかけたり。つながりを嫌う人にも向き合おうと、
地道に情報を集めてきた。そんな小林さんにとってもオートロックは難敵だった。
「マンション前に救急車が止まっていると、つい気になって」。少しもどかしそう。
●粘りで突破
大きなマンションだと一つの町ほどの人が住む。生活実態にどう迫るか。
民生委員をサポートする品川区役所の担当職員は「居住者から民生委員を選ぶとか…」と考えを巡らす。
だが住民同士の関わりは浅く、なり手は見つかりにくい。二〇〇五年の個人情報保護法施行でプライバシー意識も高まっている。
港区役所の担当者も「防犯重視で接触は拒まれがち」と手探りだ。
そんな「壁」を突破する経験談を仲間に伝えてきた民生委員がいる。
三十年目の先月で後進に道を譲った吉野義道さん（７４）。舞台はマンション建設が続く江東区だ。
吉野さんはマンションに出向く時、必ず管理人にあいさつした。帰る際は「出身はどちら」など世間話を持ちかけた。
「管理人は私と同世代が多い。一年も通えば親しくなる」。そこからマンションの管理組合に人脈を広げる。
粘りが信頼につながり、一人暮らしのお年寄りが急病になった時、連絡をもらえるようになった。
吉野さんの理想は、住民の結びつきが深まり、地域ぐるみで支え合う社会だ。
自治会長として気軽に交流できる「住民サロン」を作ってきた。
「それがどのマンションでも自発的にできてほしい。最初は子どもを通じた集まりでも、みんな必ず年寄りになる。
その時、助け合えるから」
＜民生委員＞ 地域で住民の相談に応じたり必要な援助を提供したりする非常勤の特別職地方公務員。
厚生労働相が委嘱する。今年３月末時点で全国２３万１９９人、東京都１万１５６人。任期は３年で再任できる。
今月、一斉に改選された。自治体の規模により７０〜４４０世帯に１人を配置。無給だが少額の活動経費が出る。
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マンションの管理会社を変更するには
【たちまち小町 マンションの？】管理会社を変更するには 経営状況と見積書を審査 ほか
猫の小町と申します。みなさんがお困りのことをたちまち解決していきます。第３水曜は「マンションの？」。
ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会（福岡市）のマンション管理士や顧問弁護士、１級建築士にアドバイスしていただきます。
●Ｑ 管理会社を変更するには
築１０年の分譲マンションです。分譲時から管理会社を変えていません。
管理組合の総会で委託費が高い、仕事が遅いと苦情が出ています。どんな手順を踏んで変更すればいいでしょうか。
●経営状況と見積書を審査
管理会社への委託費は安ければよいというものではありません。
受けているサービスに見合っていて、組合員の多数が満足しているかが判断の基本です。
管理会社の変更には、社歴や所在地、管理件数、決算値などを参考にして候補を５社ほど選びます。
そして「会社の経営状況」と委託の「見積書」を、各社同じ書式で提出するよう依頼します。
管理会社の情報はマンション管理業協会や、福岡マンション管理組合連合会のホームページを参考にしてください。
「会社経営状況」では、年間利益▽受託管理組合数▽創立後経過年数▽水漏れなど緊急時の即応体制
▽フロント担当者の１人当たり担当組合数▽自社の優れているサービス−などを記入してもらいます。
「見積書」は、事務管理▽管理員▽清掃▽建物設備管理−に分けて、提示条件による見積額を記入してもらいます。
管理組合の理事会では、提出書類を審査し、３社程度に絞り込み、ヒアリングをします。
最終的に、理事会で１社を内定し、総会の承認を受けます。こうして決まった管理会社は組合員が自ら選んだパートナーです。
お互いに協力し合い、より良いマンション管理を実現してください。
●Ｑ ベランダ喫煙やめさせたい
分譲マンションの管理組合で理事長をしています。ベランダでたばこを吸う人がいて、
煙が流れ込む上階の住人が「頭痛がする」「せきが出る」と訴えています。やめさせられますか？
●規約で定める。提訴も可能
あなたのマンションの管理規約が、国の標準規約と同じなら、ベランダ禁煙の規定はありません。
次の対策を理事会に諮り、実施してください。
まず「ベランダでの喫煙は、他の居住者の健康に影響がありますので、ご遠慮ください」と掲示板で告知します。
それでも続く場合は、喫煙者宅を訪問し、苦情が来ているので喫煙は室内に限定するよう申し入れてください。
ベランダ禁煙が規約になければ、管理組合としてこれ以上の対応は困難でしょう。
対処するには、福岡マンション管理組合連合会で作成しているモデル規約を参考にして
「共用部分での喫煙禁止」の規定を設けてください。
このほか、上階の住人が個人で裁判所に訴えることはできます。
名古屋地裁で「ベランダ喫煙で上階の居室にたばこの煙が流れこみ、体調が悪化し精神的、肉体的損害を受けた」として
不法行為に基づく損害賠償を請求した例があります。
昨年出た判決では、上階の居住者に著しい不利益を与えていると知りながら喫煙を続けたのは、
禁煙規定がなくても不法行為に当たると指摘があり、５万円の賠償を命じられました。
http://www.nishinippon.co.jp/feature/life_topics/article/53490
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