マンションの管理会社を変更するには

【たちまち小町　マンションの？】管理会社を変更するには　経営状況と見積書を審査　ほか

猫の小町と申します。みなさんがお困りのことをたちまち解決していきます。第３水曜は「マンションの？」。
ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会（福岡市）のマンション管理士や顧問弁護士、１級建築士にアドバイスしていただきます。

　●Ｑ　管理会社を変更するには

　築１０年の分譲マンションです。分譲時から管理会社を変えていません。
管理組合の総会で委託費が高い、仕事が遅いと苦情が出ています。どんな手順を踏んで変更すればいいでしょうか。

　●経営状況と見積書を審査

　管理会社への委託費は安ければよいというものではありません。
受けているサービスに見合っていて、組合員の多数が満足しているかが判断の基本です。
　管理会社の変更には、社歴や所在地、管理件数、決算値などを参考にして候補を５社ほど選びます。
そして「会社の経営状況」と委託の「見積書」を、各社同じ書式で提出するよう依頼します。
管理会社の情報はマンション管理業協会や、福岡マンション管理組合連合会のホームページを参考にしてください。

　「会社経営状況」では、年間利益▽受託管理組合数▽創立後経過年数▽水漏れなど緊急時の即応体制
▽フロント担当者の１人当たり担当組合数▽自社の優れているサービス−などを記入してもらいます。

　「見積書」は、事務管理▽管理員▽清掃▽建物設備管理−に分けて、提示条件による見積額を記入してもらいます。
　管理組合の理事会では、提出書類を審査し、３社程度に絞り込み、ヒアリングをします。
最終的に、理事会で１社を内定し、総会の承認を受けます。こうして決まった管理会社は組合員が自ら選んだパートナーです。
お互いに協力し合い、より良いマンション管理を実現してください。

　●Ｑ　ベランダ喫煙やめさせたい

　分譲マンションの管理組合で理事長をしています。ベランダでたばこを吸う人がいて、
煙が流れ込む上階の住人が「頭痛がする」「せきが出る」と訴えています。やめさせられますか？

　●規約で定める。提訴も可能

　あなたのマンションの管理規約が、国の標準規約と同じなら、ベランダ禁煙の規定はありません。
次の対策を理事会に諮り、実施してください。
　まず「ベランダでの喫煙は、他の居住者の健康に影響がありますので、ご遠慮ください」と掲示板で告知します。
それでも続く場合は、喫煙者宅を訪問し、苦情が来ているので喫煙は室内に限定するよう申し入れてください。
　ベランダ禁煙が規約になければ、管理組合としてこれ以上の対応は困難でしょう。
対処するには、福岡マンション管理組合連合会で作成しているモデル規約を参考にして
「共用部分での喫煙禁止」の規定を設けてください。
　このほか、上階の住人が個人で裁判所に訴えることはできます。
　名古屋地裁で「ベランダ喫煙で上階の居室にたばこの煙が流れこみ、体調が悪化し精神的、肉体的損害を受けた」として
不法行為に基づく損害賠償を請求した例があります。
　昨年出た判決では、上階の居住者に著しい不利益を与えていると知りながら喫煙を続けたのは、
禁煙規定がなくても不法行為に当たると指摘があり、５万円の賠償を命じられました。

http://www.nishinippon.co.jp/feature/life_topics/article/53490

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