漏水事故の対処法教えて 他

猫の小町と申します。みなさんがお困りのことをたちまち解決していきます。
第３水曜は「マンションの？」。
ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会（福岡市）のマンション管理士や、
顧問の弁護士、１級建築士にアドバイスしていただきます。

　●Ｑ　漏水事故の対処法教えて　
　マンション管理組合で理事長をしています。昨年、漏水事故が起き、交渉がこじれて当事者間の裁判中です。
ほかのマンションでは手際よく処理したと聞きました。どう対処したらよいですか。

　●賠償責任担保の保険加入
　漏水事故が発生したときには、迅速な原因調査と被害者へのあいさつが大切です。
　マンションでは漏水事故が多いので
（１）水漏れ原因調査費用（２）施設賠償責任（３）個人賠償責任−を担保する保険には必ず入っておいてください。
保険を掛けていない場合、賠償金を支払う責任者は、次のようになります。

　（１）居住者の不注意によって漏水した場合はその居住者。
　（２）専有部分内の給排水管が原因で漏水が発生した場合は、その専有部分の管理責任者である区分所有者。
　（３）漏水の発生箇所が共用部分の場合は管理組合。ただし、漏水の原因が居住者の不注意であれば居住者。
　（４）漏水の発生箇所が専有部分か共用部分か不明の場合は管理組合。
　（５）排水管が下の階の天井を通っている部分なら管理組合（最高裁判例）。
　（６）漏水事故が区分所有者の責任ではない場合で、瑕疵（かし）担保責任内やアフターサービス適用期間内である場合は
　　　　分譲業者に補修責任。
　最近、各保険会社はマンションの漏水に関する保険料を値上げしたり、引き受けを制限したりするようになりました。
マンション問題に詳しい保険代理店に相談してみてください。

　●Ｑ　修繕積立金が低すぎる？
　４ＬＤＫの分譲マンションを買いました。修繕積立金は月額５５００円です。
専門家に「その額では大規模修繕は無理」と言われショックです。国の指針は１万７千円必要としていますが…。

　●長期修繕計画を確かめて
　マンションは建物が建った瞬間から劣化が始まります。そのため、修繕の目安として長期修繕計画を作成し、計画的に資金を蓄え、
修繕するのが普通です。
　長期修繕計画とは、完成後３０年間に発生が予想される修繕について、
年度別、部位別（外壁、防水、鉄部、設備など）に整理したものです。
　この総計額を３０年で割り、さらに１２カ月で割ると、１カ月当たりのマンション全体の必要修繕費を算出できます。
この額を現在の積立金と比較し、資金が不足するようであれば早期に対策を講じなければなりません。
　修繕が遅くなればなるほど建物の劣化がひどくなってしまいます。特に分譲業者が設定した修繕積立金は低い場合が多いようです。
　長期修繕計画の作成は、国土交通省が監修している長期修繕計画作成ガイドラインに従ってください。
作成にあたっては専門的な知識が必要です。専門家に発注しましょう。
　ただし、計画上の工事はあくまでも目安です。実際の工事は、専門家による建物の調査診断結果に基づいて実施してください。
　計画は５年ごとに見直すこと。その際はグレードアップ工事も含めましょう。

http://www.nishinippon.co.jp/feature/life_topics/article/58847

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