いのちを守る マンションなどの災害対策。
防災FNN いのちを守る」。17日は、マンションなどの集合住宅の災害対策を取材しました。
断水やエレベーターの停止など、地震直後に起きる、さまざまな問題。
そして、それを乗り越えたあとも、日常を取り戻すまでには、マンションならではの課題が残されていました。
142世帯が暮らす、宮城・仙台市の大規模マンション。
2011年、激しい揺れで貯水槽が壊れ、ライフラインが寸断される危機に直面した。
40万戸以上の建物が、全壊や半壊の被害を受けた東日本大震災。
仙台市では「揺れました。うちは5階だったので、すごく揺れました。家具とかも全部倒れちゃって」との声が聞かれた。
仙台など都市部では、マンションなどの集合住宅にも甚大な被害が及び、3年がたった今も、今でも修繕工事が行われている場所がある。
宮城県マンション管理士会の高橋悦子会長は「マンションは所有者がいっぱいいる。(所有者の)意見が合わないと、なかなか工事に進めないので、それが大変です」と話した。
マンションが立ち並ぶ、大都市ならではの災害対策について、当時、住民たちが協力して危機を乗り越えた、あるマンションを取材した。
震災直後に襲った断水。
住民たちは、壊れた貯水槽の中に残った水を、非常階段で各部屋へと運び、生活用水を確保した。
マンションの住人は「非常階段を1つひとつ、のぼりながら」と話した。
助け合い、守った命。
しかし、日常を取り戻そうとする住民の前に、マンションならではの壁が、新たに立ちふさがった。
マンションの住人は「(貯水槽の修繕にかかった金額は?)金額は2,500万円。この(受水槽の)パネルは全て、受注生産なんです」と話した。
およそ150トンの水をためる貯水槽などの修理費だけで、2,500万円。
さらに、通路の壁の一部が崩れ、いたるところに亀裂が入るなど、マンションの共用部分にも、大きな被害が出た。
ここで住民は、さらなる危機に直面した。
マンション全体の修理には、およそ2億5,000万円もの巨額の費用がかかることが判明した。
マンションの住人は「それではちょっと直せないねという話で、臨時総会が紛糾したのですけれど」と話した。
このピンチを救ったのは、震災の2年前に加入していた地震保険だった。
マンションの住人は「(半壊認定で)2億3,100万円は、保険で適用された。
早く工事に着工できて、年内中に終わらすことができた。それはやはり、地震保険のおかげ以外のなにものでもない」と話した。
首都直下地震や南海トラフ巨大地震に備え、大きな課題となる、マンションの復旧問題。
東京・江東区のマンションの住人は、「(補修費用は)ちょっと想像つかないですね」、
「共用部分については、マンションの管理組合でやってくれると思うんですけれど」と話した。
専門家は、住民間でのルールづくりが必要だと指摘する。
宮城県マンション管理士会の高橋会長は「建て替えには(住人)5分の4(の合意)が必要ですし、
それだけの合意形成を得るためには、日頃からのコミュニティー形成が重要だと思います」と話した。
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00264911.html
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「高層階vs低層階の戦い」「外出がめんどう」......。「タワーマンション」あるある
「「タワーマンション」といわれる高層マンションがずいぶん増えました。
眺めも良く、人気の物件ですが、実際に住んでみるとどんな感じなのでしょうか。
「タワーマンション」と呼ばれる、高層マンションにお住まいの皆さんにお話を伺いました。
■タワーマンションのメリットは!?
●タワーマンションは資産価値が下がりにくいと不動産屋に言われた。(男性／48歳)
●某有名花火大会がきれいに見える。夏の楽しみ。(女性／31歳)
●眺めの良さは住んでいるとすぐに慣れてしまうが、友達を招待するとすごく驚いてくれるのでうれしい。(男性／37歳)
不動産屋さんに聞いたところ、戸数が多いマンションでは、1戸当たりの管理費が安く済むなどのメリットもあるそうです。また将来的な資産価値についてはどのタワーマンションでもいいわけではなく、「場所による」とのことでした。
■外に出たくなくなる!?
●とにかく1回家に戻ると、外に出るのがおっくうになる。エレベーターに乗るだけなんだけどそれすら面倒になってしまう。(女性／41歳)
●震災の時にエレベーターが止まったが本当に大変だった。階段の上り下りで死ぬかと思った。高いところに住むのは、それなりにリスクのあることだと分かった。(男性／50歳)
●最上階の1階下に住んでいるが、三半規管の弱い友達に「ぜひ一度来てください」とは言えない。ほとんど分からないぐらいの揺れだけど気になるのでは。(女性／38歳)
●1回の買い物で買う量が増えた。買い物に出掛ける回数を減らす方向になってしまった。(女性／41歳)
上層階に住んでいればいるほど、外に出るのがおっくうになる傾向があるのかもしれませんね。また、エレベーターが止まると大変なことになるというのは、実際に経験してみないと分からないことですね。
■低層階の住民と高層階の住民の仲が悪い!?
●高層階の住人が低層階の住人を下に見ている感じがある。(男性／37歳)
●出勤時間になるとエレベーターが大変。上層階に住んでいると、1階に着くまで5分以上かかることも。各駅停車状態になるとイライラする。(41歳／男性)
●エレベーターで低層階から乗り込んだ時、高層階から乗ってきた住人に舌打ちされた。「低層階で止めるな」みたいなことを言われたこともある。(男性／48歳)
●気のせいかもしれないが、コンシェルジュが高層階の住人により親切にしているようだ。(男性／47歳)
コンシェルジュの件は、ちょっと被害妄想的な話のような気もしますが......。いろんな場合がありますが、一般的に高層マンションは上の方が値段が高いものです。ただ、その点で住人にヒエラルキーができるのは嫌ですね。
いかがだったでしょうか。資産価値も落ちにくいということで人気のタワーマンションですが、気になることもいろいろあるようです。あなたは、高層マンションに住んでみたいと思いますか？
http://news.goo.ne.jp/article/freshers/bizskills/fresherscol201403vs-4.html
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修繕積立金 １千万円横領容疑に 「役員の報酬だ」
埼玉県県警東松山署は６日、東松山市箭弓町、会社役員竹内輝義容疑者（４６）を横領の疑いで逮捕した。
発表によると、竹内容疑者はマンションの管理組合理事長だった２０１２年１２月３日、
理事長名義の預金口座から約１０００万円を横領した疑い。
１０００万円はマンションの修繕費として住民が積み立てていたものだった。
預金通帳は都内の管理会社が管理し、竹内容疑者は印鑑しか持っていなかったが、
通帳を紛失したことにして通帳を発行してもらった上で預金を解約したという。
管理会社の社員が記帳したところ解約されていることが分かり、住人たちが昨年３月、被害届を出していた。
竹内容疑者は「金は自分がもらうべき管理組合役員の報酬だった」などと供述している。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20140207-OYT1T00362.htm
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団地入り口をスロープ化、住民主体で取り組み／横須賀
全４８棟が立ち並ぶ大規模団地の湘南長沢グリーンハイツ団地（横須賀市グリーンハイツ）の１棟が、
マンション入り口付近を改修し、バリアフリー化された。
高齢化で居住者が求める住みやすさが移り変わる中、同団地の管理組合が中心となって完成させた。
バリアフリー化された建物入り口付近（施工後）＝横須賀市グリーンハイツ
京急長沢駅前には高度経済成長期から人口増に応える形で、１９７５年から８０年までに開発されたマンション群が広がる。
全１０ブロックに分かれた４８棟に１０３６世帯が住む。現在は築３０年以上がたち、住民の多くは団塊世代が占める。
現在の多くのマンションは建設時にバリアフリー化されているが、当時は異なる。
「団塊」の親世代は８０、９０代で、介護を必要とする住民もいて
「（高齢者が使う）荷車を下ろしづらい」「階段がしんどい」という声が上がっていた。
一般的にマンションの管理、運営は業者に委託することが多いが、同団地の管理組合は住民が主体的に取り組んでいる。
今回工事が行われた１棟（７階建て、１０５世帯）では１０年前から住民ニーズに合わせた改修案が持ち上がっていた。
組合は３年前から修繕積立金を始めた。
年金受給者も多いため、組合理事長の後藤邦章さん（６４）は「管理費を引き上げるのは難しかった」。
時間はかかったが、副理事長の森下弘計さん（６５）は「工事計画から見積もりまで自分たちでやった」と言う。
昨年１２月に話がまとまり、今年６月に着工し、今月２２日に完成した。
歩道から建物入り口までの途中にあった２２段の階段を歩いて通れる約５０メートルのスロープにした。
施工に当たった地元の武尊建設（横須賀市長沢）の内藤義和代表取締役は
「団地の組合からこういう工事を請け負ったのは初めて。住民の努力で実現された」と喜ぶ。
一方で「工事をやりたくても、できないところもあるだろう」と話した。
今後、さらに高齢化は進み、建物の老朽化も進む。だが、大規模修繕には多大な資金がいる。
森下さんは「ほかの団地でも困っている人がいると思う。
ただ、いい答えを見つけるのはなかなか難しいのも事実」と、住民同士が知恵を出し合いながら取り組む重要性を指摘している。
ews.kanaloco.jp/localnews/article/1308290036/
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大京を傘下に入れるオリックスの狙い
〜満を持して事業投資の果実を刈り取り始めた〜
１月17日、オリックスは持分法適用会社であるマンション大手の大京を連結子会社にすると発表した。
2月中にも保有する4種類の優先株、合計7859万株を3億9820万株の普通株に転換する。
この転換で議決権ベースの持ち株比率は31.7％から64.1％へ上昇する。
大京は不動産の開発のほか、管理や流通事業も育っている
◆利益面で２つの効果
子会社化でオリックスには2つの面で利益への影響が見込まれる。
１つめは2014年3月期に計上が見込まれる普通株転換に伴う評価損益だ。
普通株転換時のオリックスが保有する大京株の時価総額と、現在保有する大京株（普通株、優先株の合計）の
簿価との差額が評価損益となる。
優先株の転換で大京の普通株数（現在の発行済み株数は約4.4億株）は2倍近くに膨らむ見込み。
優先株の転換を発表した１月17日は305円だったが、21日は276円と10％弱下げた。
ただ、急落は免れており、優先株転換による潜在的希薄化のマイナス要素が相当程度、以前から株価に折り込まれていた可能性はある。
かつての普通株の取得価格や優先株の単価から簿価を推定し、2月に見込まれる子会社化時点での大京の株価が
現在の270円と仮定して算出すると、評価損益は850億円程度になる。
希薄化要因から値を下げて、株価が200円程度になると仮定しても、500億円弱の評価益が計上できる計算だ。
株価がさらに低下すれば評価益は縮むが、プラスの影響となる可能性が大きい。
2つ目はより重要だが、大京の期間利益の取り込みが拡大すること。
今期は穴吹工務店の買収に伴う特別利益があり、それを除いた大京の実力ベースの純利益水準を前期実績並みの150億円と考えれば、
持ち株比率の上昇でざっくり年間50億円弱の純利益押し上げ要因となる。
大京が安定的に収益を上げれば、来期以降は確実にオリックスの収益に貢献する。
◆子会社化する大京の位置づけ
オリックスが経営再建中の大京の支援に乗り出したのは2005年。
230億円を投じて普通株約1.3億株を第三者増資で引受け、3種類の優先株（合計5000万株）も同時に200億円かけて取得した。
カネだけではなく、支援当初は大京へ社長も派遣した。
そして、オリックスグループの不動産管理会社であるオリックス・ファシリティーズなどと事業提携を進めるなど、
経営支援やバリューアップを行ってきた。
だが、2008年にリーマンショックが直撃したことで大きな誤算が生じた。
事業環境の急変で、2009年3月に大京は営業赤字に転落。最終利益では564億円もの赤字を計上する。
オリックスも関連損失の計上を余儀なくされるなど、投資の刈り取り時期は後ずれした。
しかし、同時期に株式交換と現金出資で200億円近い優先株を取得するなど投資を継続。
2013年3月期には営業利益221億円、最終利益151億円と厚い利益を出せるまでに回復している。
子会社化しても大京は不動産事業セグメントには分類しない
大京はマンション分譲など市況に振られやすくボラティリティの高い不動産開発の一本足経営を脱却。
ストック型で着実な利益成長が見込める不動産管理、不動産流通が利益面で不動産開発に拮抗するまでに育っている。
こうした収益の多様化、安定収益基盤の確立を確認した上で、満を持して打って出たのが今回の子会社化だ。
一部には、不動産事業拡大戦略の一環と見る向きもあるが、これは正しくない。
持ち株比率を増やしてオリックスの傘下に取り込むものの、大京はあくまで「投資事業の対象」という位置づけだからだ。
投資対象として期間収益を取り込み、最後は売却してエグジット益を狙う、というのが基本の考えとなる。
◆残るは最終的な出口戦略
国内投資事業ではすでにエグジットしたあおぞら銀行や、現在進行中で子会社である食品・外食のキンレイや
酒類販売の河内屋などと同じと考えればわかりやすい。
オリックスとして、これらはあくまで投資事業であり、食品、酒類販売を本業として育てるわけではない。
子会社化しても、大京から上がる収益は不動産事業セグメントには入れず、事業投資セグメントに計上する。
不動産開発の柱である子会社のオリックス不動産が不動産事業セグメントに入るのとは明らかに位置づけが違う。
今回の子会社化の発表にあたり、「大京をオリックスグループとして認識するものではない」（オリックス広報）
という考えを改めて明確にしている。傘下に取り込むことで、大京のマンション開発と
オリックスの太陽光発電事業など両者の連携を一段と進めやすくなるが、これはあくまで副次的な効果でしかない。
そのため、大京の連結子会社化はあくまで投資事業の目線で評価すべきであり、
今回見込まれている評価益や期間利益の取り込みは、投資途上の一時的な果実を刈り取るにすぎない。
投資案件として成功したかどうかは、あおぞら銀行の場合と同様、オリックスの連結グループを外れるなど、
最終的なエグジットの形を見るまで待たなければならない。
http://toyokeizai.net/articles/-/28809
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2013年のマンション管理費市場規模は3.4%増加の6428億円に
矢野経済研究所は、マンション管理事業者などを対象に、国内のマンション管理市場について調査を実施した。
同調査の「マンション管理市場」は、分譲マンションを対象とし、マンション管理費市場、および共用部修繕工事市場により構成。
マンション管理費市場規模は修繕積立金を除く「管理費ベース」、また、共用部修繕工事市場規模は「共用部修繕工事金額ベース」で
算出しているとのこと。
2013年のマンション管理費市場規模は、前年比3.4%増の6428億円が見込まれる。
今後は消費増税後の新築分譲マンション供給戸数の伸び悩み、消費増税による管理組合からの管理費低減圧力の強まりなどを背景に
成長率が鈍化すると予測。2014年の市場規模は前年比2.5%増の6590億円、2015年は同2.8%増の6774億円になると考えられる。
2013年のマンション共用部修繕工事市場規模(見込み)は前年比12.7%増の6060億円だった。
消費増税前の駆け込み需要の反動により、2014年は前年比3.0%減の5878億円と前年割れをする一方で、
2015年は同2.2%増の6006億円と再び拡大。
中長期的には、大規模修繕工事適齢期を迎えるマンション数が増加していくことから、今後も安定的に推移していくと予測している。
同社では、今後マンション管理会社に求められることとして「防災対策」や
「マンション居住者間のコミュニティーの活性化に積極的な取り組み」をあげ、
「ハード面とソフト面の両面からの需要を取り込むことで、魅力あるマンション運営を手がけることとなり、
マンション管理会社の重要性は一層高まると思われる」とコメントしている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140116-00000178-mycomj-life
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役員のなり手不足が深刻 マンション管理組合
マンションの住民で組織し、建物の保守・修繕などを手掛ける「管理組合」。
住民の高齢化や負担の大きさから、各地で役員のなり手不足が問題になっている。
コストや管理方法などの面から、専門業者への委託をためらうケースも。
管理組合を支援するＮＰＯ法人は「役員引き継ぎ時の工夫などで、負担を減らせることもある」と助言をしている。
愛知県春日井市・高蔵寺ニュータウンの一角、藤山台団地の分譲マンション。
一九六八年に入居が始まり、住民は現在六十〜七十代が中心。
八棟に二百七十戸があり、うち四十八室は空室だ。
ここでも管理組合の事務を担当する事務長の後任が見つからず、住民たちは悩んでいる。
理事は八人。任期は一年で、住民が輪番制で担当する。月一回の定例理事会に出席し、マンションの運営方針を話し合う。
全員順番に回ってくるが、高齢化で理事を務める人から「体力的に厳しい」との声も。
管理費徴収や施設修繕の事務作業をするのは、理事とは別の事務長と事務員各一人。
事務長は住民から募り、集まらない場合は外部に求人を出す。現在は住民の杉浦弥生さん（４８）が務める。
四年目のため、「そろそろ引き継ぎたいけど、なり手が見つからない」と話す。外部の人が務めた時期もあったが、
「仕事の大変さから、なかなか長くは続かない」。
管理組合の事務所で、たくさんの書類に囲まれながら作業する杉浦弥生さん＝愛知県春日井市で
業務は平日午前九時〜正午。事務所には駐車場代を持ってくる住民や管理費の口座開設手続きで訪れる銀行員など、次々に来客がある。
ここでは自治会の仕事として回覧板や市広報紙の配布もあり、高齢者や仕事を持つ人には難しい。
このマンションでは昨年九月、理事会や管理費のあり方について、住民アンケートを実施。
理事の任期を二年にする案を尋ねたところ
「三年後に七十八歳で役員をやる予定だが、一年でも無事にできるかわからないのに二年は無理」「専門業者に委託してはどうか」
などの意見があった。
管理組合の仕事を請け負う専門業者もあるが、費用が高くなったり、住民の思いにそぐわない管理になったりすることもある。
このマンションは、業者委託で管理費は現在の二倍の月三千円になると見込む。
国土交通省が実施した二〇〇八年度のマンション総合調査によると、管理組合運営における将来への不安では、「理事の選任が困難」は２９・６％と、「区分所有者の高齢化」（５１・１％）「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」（３５・９％）に次いで三番目に多かった。
管理組合への支援活動をするＮＰＯ法人「中部マンション管理組合協議会」（名古屋市中区）は昨年十一月、
「役員のなり手不足」をテーマに名古屋市内で研修会を開催。
実際に役員をしている人や住民ら約二十人が、三グループに分かれてそれぞれの悩みを共有し、協議会の担当者からアドバイスをもらった。
参加者からは「理事の人数は何人くらいが適正か」「一年交代では毎年、一からの作業で効率が悪い」などの声が出た。
協議会では「任期を二年とし、毎年半数を改選する方が引き継ぎがうまくいく」「年間の作業をマニュアル化するといい」などと答えた。
協議会の西尾弘之会長は「建物と住民という二重の“老い”が問題だ。
役員の仕事の負担を軽くすることに加えて、なるべく長持ちする材料を修繕で使うなど、改修工事の回数を減らす工夫も必要だろう」
と話している。
協議会＝電０５２（３２２）９９５６＝では、管理組合に関する相談を受け付けている。
http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2014010802000002.html
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