自主資金調達でマンション建て替え 組合設立

老朽化が進んだ那覇市内の分譲マンションがこのほど、各部屋の所有者が法律に基づく組合を設立し、自主的に資金を調達して建て直すことを決めた。敷地にゆとりがある物件を、民間の開発事業者が一部の土地所有権と引き換えに全面改築を請け負う事例があるが、所有者らが自ら資金調達して建て替えるのは全国でも初めてという。民間の事業者が採算を見込んで手掛ける好物件は全国的にもまれで、老朽化が進むマンションの建て替え手法の先例として注目される。（粟国雄一?）

　建て替えられるのは、那覇市小禄の丸竹ファミリーマンション。築３８年で腐食した鉄筋がむき出しになり、約３年前の劣化診断で主要構造部の強度不足を強く指摘されていた。１日付で「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」に基づき、建て替え組合の設立が県内で初めて那覇市長から認可された。

　建て替え組合には法人格があることから、複数の区分所有者を代表して工事契約や資金の借り入れの当事者になれる。建て替え前の諸権利を消滅させずに建て替え後の建物に移せることから、抵当権者の銀行などから同意が得やすくなるなどの強みもある。

　手法を提案した不動産コンサルティングのラプロス（福岡市、樋口繁樹社長）によると、容積率が低く住宅需要の高い地域の物件は、一部の土地区分所有権を開発業者が安く買い取り建物の建て替えを請け負うが、丸竹マンションは規模が小さく採算が見込めないなどの理由で業者が見つからなかったという。

　老朽化に伴う建て替えが急務だったことから自主的な建て替えを模索。全国市街地再開発協会に債務保証を委託し、金融機関から自主的に資金の融資を受ける内諾を得た。建て替え後のマンションはファンスタイル（那覇市、城間和浩社長）が分譲して資金を回収し、返済に充てる。

　建て替え後はエレベーター付の１２階建て全２２戸が角部屋になり、１戸当たりの面積は７３平方メートル。元居住者の再入居には１６００万〜１９００万円の追加費用が必要で、ほとんどの居住者は再入居しないが、中古の売り出し価格を上回る保証金を元手に新たな居住地を探すという。

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