沸き立つマンション市場 シェア争い激化、業界再編加速も

国内のマンション業界の勢力図が変わってきた。野村不動産が平成２４年の新築マンション発売戸数でトップの座を奪い、今年もさらなる高みを目指しているからだ。これに対し、大京や大和ハウス工業が同業他社を買収し、反撃ののろしを上げる。安倍晋三政権の経済政策「アベノミクス」効果でマンション販売が活発化する兆しが見える中、上位争いで業界再編が加速する可能性もある。

　「年間６千戸を供給する態勢ができてきた。今後は年間７千戸も視野に入れる。首都圏のシェアは１０％以上にこだわりたい」。野村不動産の中井加明三（かめぞう）社長は、２８年３月期までの３年間のマンションなどの年間発売戸数目標について、社内でハッパをかける。同社の２４年の年間発売戸数は前年比１１４７戸増の６１８１戸で、三井不動産レジデンシャルを抜いて業界首位の座を奪った。野村の主力ブランド「プラウド」を立ち上げた１４年の年間発売戸数は４千戸台で、１０年間で１・５倍に増えた。同社の山本成幸常務は「高質感があるプラウドのブランドイメージが年々定着した結果」と振り返る。

　３ＬＤＫの分譲価格が５千万円前後の「プラウド」に加え、２３年８月からスタートした価格帯が３千万円前後の新ブランド「オハナ」も好調に推移している。「中堅デベロッパーの撤退で、他社が手薄となった郊外のマンション需要を取り込む」（山本常務）のが狙いで、多様な顧客層に対応する「ダブルブランド戦略」が勝因につながった。

　２５年の計画発売戸数について、２位の三井不動産レジデンシャル、３位の三菱地所レジデンスは、それぞれ５千戸台と見込む。６千戸台を掲げる野村不動産が独走しそうな勢いだ。ただ、不動産大手各社はこのままの状況が続くとは考えていない。少子高齢化が進行し、マンション発売戸数の増加は見込めないからだ。限られたパイを奪い合う構図が続けば、「いずれは大手を中心とした業界の寡占化が進むだろう」（不動産大手役員）との見方が強まる。

　“台風の目”となりそうなのは、かつてマンション発売戸数首位で、「ライオンズ」ブランドを展開する大京（２４年は６位）だ。今年３月、業界中堅で「サーパス」ブランドを展開する穴吹工務店（高松市）を３０７億円で完全子会社化すると発表。大京と穴吹工務店の２４年の販売戸数を合算すると４５０６戸となり、住友不動産を抜いて４位に浮上する。大京の山口陽（あきら）社長は「当社はかつて量を追って失敗した。（供給量は）潜在需要をみて判断する」と語るが、復権に向けて戦略を積み重ねる。

　また、近畿圏でマンション供給が多い大和ハウス工業（２４年は５位）も４月、コスモスイニシアの第三者割当増資に応じると発表した。６月２７日にコスモス株の６４・１１％を総額約９５億円で引き受けて子会社化する。両社の発売戸数を合算すると４１３２戸で６位にとどまるものの、大手の一角に食い込む。大和ハウスの大野直竹社長は「コスモスは首都圏での事業が強い」と狙いを明かす。マンション供給の首都圏での割合を現状の２５％から５０％まで増やし、主戦場で優位に立つ戦略だ。

　不動産経済研究所によると、２５年のマンション市場は前年比１０・７％増の１０万３９００戸になると予想。過去最多の６年（１８万８３４３戸）には及ばないが、リーマン・ショック前の１９年以来の１０万戸台の大台を回復しそうだ。今後は来年４月の消費増税を見据え、住宅の駆け込み需要が生じる。「消費者には『今が買い時』という心理が働く」（不動産経済研究所の松田忠司（ただし）・主任研究員）という流れもある。マンション市場はしばらく活況を呈する気配だ。

　松田氏は「耐震偽装事件や東日本大震災で、消費者はマンションに安心・安全を求めており、大手による寡占化の傾向はさらに強まる」と予想。別の業界関係者も「マンション購入の決め手として、地震対策が増えている」と指摘する。こうした消費者の需要をどれだけ的確にとらえられるかが、シェア争いの行方を左右することになりそうだ。

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