一方的に管理会社から、長期修繕計画業務を取りやめる通知が（管理会社・変更管理費見直し管理費削減）

国土交通省の指針である事は間違いないでしょうが、

この余りに不親切で傲慢な対応・・・・

管理会社変更も視野に入れる事をおススメします。

㈱プリンシパル総研
http://www.principal-gc.com

Ｑ：管理会社から長期修繕計画業務を取りやめる通知が
（東京都　40歳代　会社員　男性）

　分譲マンションの一区分所有者です。
先日、管理会社と管理組合から、管理委託契約の変更について
書面通知がありました。

（１）これまで実施してきた長期修繕計画の業務を取りやめる。
（２）管理委託報酬は従前と同じである。
―
という内容でした。

　これは実質的な契約料の値上げではないでしょうか。
大切な修繕計画業務を取りやめるというのは、
区分所有者にとって重要な事項です。
決定する前に総会で組合員に説明し、
組合員から意見を聞く必要があるのではないかと思うのですが、
いかがでしょうか。

Ａ：国交省のガイドラインによれば
（住宅ねっと相談室カウンセラー　マンション管理コンサルタント　江沼　伸一）
　
いきなり長期修繕計画の策定業務をやめるなんていう
通知をもらったら、不安になるのは当然だと思います。

　実は、国土交通省が策定している
「マンション標準管理委託契約書」の最新版と
「マンション標準管理委託契約書コメント」において、

「長期修繕計画案策定業務および同見直し業務は
マンション管理の委託契約とは別契約とする」旨が明記されるようになりました。

今まで管理会社が通常業務の範囲内で無償で長期修繕計画を作成するのか否かが
曖昧だったため、解釈論の余地があった部分を明確にしたものです。

　別契約とした理由は、

（１）毎年行われるものではない、
（２）業務の独立性が高い、
（３）相当の手間と費用を要する

ということのようですが、おそらく管理会社の言い分は、
こうした国のガイドラインに沿った対応であると考えられます。

　もしそうであり、なおかつ、
マンション標準管理委託契約書と同一の契約書の表記であるとするならば、
管理会社の意図するところは次のとおりです。

「今までは何とか無償で長期修繕計画を作成してきたが、
今後は国交省の解釈が明確に示されたこともあり、
原則論のとおり有償の扱いとさせてください」
ということになるでしょう。

　そして、誤解を恐れずに分かりやすく言うならば、
今回のことが契約の重要事項の変更に該当しようがしまいが、
管理会社の説明会が開催されようがされまいが、
総会の議案に諮る必要が生じるとともに、
質疑を受ける場を設けなければならない事項だと思います。
是非、定期総会でそれぞれの疑問点について
具体的な契約文言を踏まえた質疑や議論を行うようにしてください。

　今までの有償・無償の解釈と取り扱いが様々であったことと同じく、
長期修繕計画自体の質も、定型書式への入力によって30分も作成時間を要さない
著しく定型で簡易的ものから、多くの工数が必要となる本格的かつ具体的な積算式のものまで、
千差万別であったのが実情です。
そこには、ひとくくりに長期修繕計画とはいえないほどの雲泥の差が見られたわけです。

　通常業務の範囲内ということであれば、
極端な簡易版であっても仕方が無い側面がみられたようです。
もしそうであれば、長期修繕計画の策定は、名ばかりで、
新たに管理組合として考えなければなりません。
しかも、管理会社とは別の専門機関も含め新たな依頼先を見つけなければなりません。

　以上のように、多角的に捉えるようにして、
必ずしも不利益を被るというわけではなく、
そもそも無償サービスで必要以上の質を求めようとすることに
道義的・法的合理性も妥当性も見出せないのではないか、
という視点・議論も欠かせないのではないでしょうか。

　仮に、現在の管理費が割高だというのであれば、
長期修繕計画の分のコストを、項目や仕様、金額を削減して
長期修繕計画分の値引きを確保しようとするよう別の活動を行うことをおすすめします。

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