マンション管理会社で相次ぐ合併や子会社化。その背景とメリットとは？（管理費見直し 管理費削減）

マンション管理会社大手が相次ぎ合併や子会社化を発表

マンションの管理会社が相次いで、合併や子会社化について発表した。
近年、マンションの管理会社の吸収合併などが加速化している。
業界再編の背景やメリットについて考えてみよう。

■合併や子会社化で大手の寡占化が進むマンション管理業界

マンションの管理会社で、業界再編が進んでいる。

1月31日に、(株)東急コミュニティが
ユナイテッドコミュニティーズ(株)を子会社化することを発表した。
これによって、同社グループのマンション管理受託戸数は45万戸になり、
業界第3位からトップに躍り出ることになるという。

さらに2月5日には、(株)大京が子会社の管理会社である(株)大京アステージと
同じく子会社である(株)ジャパン・リビング・コミュニテイの合併を発表した。

既に同社グループの3社の管理会社で44万戸を超える管理受託戸数を有しており、
2社の統合によって事業運営の効率化や収益基盤の強化を図るとしている。

【図1】マンション管理会社の受託戸数（2012年3月時点）
注：管理会社単体の受託戸数／出典：マンション管理新聞社調べ

これまでも管理会社は、合併や子会社化を進めており、
大手による寡占化が進んでいる。
特にリーマンショック後は、親会社の分譲マンション会社が経営破綻したことで、
子会社である管理会社の株式を大手管理会社に売り渡す事例が多く見られた。
管理会社自体は、比較的リスクの少ないビジネスモデルなので、
引き受け手は少なくない。
管理組合から管理業務の受託を受けることが最大の収益源となるが、
管理組合は毎年予算を組んで管理費を徴収して支払うため、
支払われないリスクはきわめて少ない。
しかも、親会社が新築マンションを分譲すれば、
ほぼ自動的に管理受託マンションとなるため、受託管理戸数は増加し続けることになる。

実際に、高層住宅管理業協会の
「平成24年マンション管理受託動向調査」結果概要によれば、
新築マンションの受託が76％、既存のマンションからの受託が24％の
構成比となっており、新築マンション分譲時からの受託比率が高くなっている。

一方で、管理会社の規模では、受託戸数の少ない会社が多く、
同じ調査結果によると協会会員400社のうち53％が3000戸未満の規模だった。
3万戸以上の規模の会社は9％に過ぎない。

【図2】受託規模別（単位：社、回答社のみ）
／出典：高層住宅管理業協会「平成24年マンション管理受託動向調査」結果概要から抜粋

■フローからストック重視への転換期のなかでマンション居住者へのサービスを強化

ではなぜ、業界再編が進んでいるのだろうか？
これまでは新築マンションを大量に供給することにより、
マンション管理業界は成長を続けてきた。
しかし、人口の減少、住宅の充足などから、
今後はこれまでのような新築の大量供給は見込めない。
一方で、以前から管理しているマンションの老朽化や居住者の高齢化、
耐震化や省エネ化、防災対策へのニーズの高まりなどによって、
管理会社に対応を求めるフィールドが広がっている。
こうしたニーズに応える新たなサービスを提供することで、
収益源を増やしていきたいという考えだ。
合併等により受託管理戸数が増えれば、新たに提供するサービスの効率化が図れるうえ、
ブランド力を強化することができるため、業界の再編が進んでいるのだ。
さて、自分が住んでいるマンションの管理会社が、
吸収合併されてしまったらどうなるのだろうか？
まずは、すみやかに管理組合に対して、その旨の通知をすることになっている
（国土交通省近畿地方整備局「マンション管理に係るQ&A」）。

また、吸収合併によって管理業務委託契約を交わしている管理会社が
消失会社となった場合でも、吸収合併存続会社が契約内容を引き継ぐことになっているので、
管理内容が変わってしまったりするようなことはない。
マンションを選ぶ際、管理会社の信頼度も重要なポイントになる。
管理会社の管理内容や実績、経営基盤などについても確認しておきたい。

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