マンション管理は油断すると利権化する 管理費・修繕積立金の使途チェックを

今、あるマンションの区分所有者グループに、管理についてのコンサルティングを行っている。そのマンションでは築１０年で大規模修繕工事を行うことになった。それも、管理組合の口座にある修繕積立金では足りず、１住戸あたり３０万円弱の借入までしている。まったくバカげたことと思う。

新築物件には、たいてい長期修繕計画が立てられている。それによると、大規模修繕は築１３年から２０年くらいまでに１回。大体が外壁の補修工事を伴う。

　これは不思議な話だ。鉄筋コンクリートのマンションは５０年から１００年の寿命がある。外壁を１３年に１回補修しなければいけないのなら、５０年で３回、１００年なら７回も行うことになる。すべての物件がそんなに頻繁に外壁を補修する必要があるのか、大いに疑問である。

　確かに、施工がずさんなものなら築１０年を経ずに外壁タイルの剥離（はくり）が起こる。しかし、すべてがそうなるわけではなく、４０年以上外壁補修をしなくても何も起こらない物件もある。

　つまり、長期修繕計画とは、往々にして管理会社の「長期収益計画」になっているのだ。

　私のコンサル先も、大規模修繕工事の施工を請け負ったのは、ほかならぬ当の管理会社。まんまとしてやられたのか、誰かに工事費の一部が還流しているのか…。

　大規模修繕工事といっても、中身を精査すれば必要でないものがたくさん混ざっていることが多い。

　実は、マンション管理というのは利権みたいなもので、規模が大きくなればなるほど利権化する。

　管理会社は管理費や修繕積立金を自分たちの利益になるように、あの手この手の提案をしてくる。管理組合はそこをしっかりと「管理」しなければいけない。

　ところが、管理組合の理事や理事長の中には、自分たちの責務を果たさないばかりか、その利権で甘い汁を吸ったり、権力を弄ぶ者もいる。

　結局、マンションというのは小さな民主主義のコミュニティーである。税金に当たるのが管理費や修繕積立金。それがどう使われるのかを厳しくチェックしないと、とんでもないことになる。

　多くの人は、自分が所有している物件の管理に必要な注意を払わない。それは、いってみれば政治に関心がないのと同種の態度だ。

　近代の民主主義社会において参政権を持っている者は、所属する共同体の運営について責任の一端を担う。同様に、分譲マンションの区分所有権を有する者は、その管理に相応の責任を果たさなければいけない。

　それは、選挙で１票を投じるよりも厄介な仕事を伴う。時には理事や理事長を務めることになる。それが区分所有する者の義務であることを忘れるべきではない。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131020/ecn1310200723001-n1.htm

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