マンション管理の経費削減2
マンション管理の経費削減のためには、マンション管理会社に毎月支払う管理委託費と、修繕工事関連経費のどちらか、または両方を見直す必要があります。
日本のマンションの管理方式は、マンション管理会社に全てを任せる全面委託方式が約7割、一部委託方式が約2割、自主管理方式が約1割です。
一部委託方式や自主管理方式が少しずつ増えていますが、大部分はいまだ全面委託方式です。
全面委託方式は、管理組合側からみれば一番手間がかからない楽な管理方法です。
しかし、全面委託だと管理会社に支払う管理委託費が、同じ業務内容で一部委託や自主管理方式にした場合の管理コスト総額に比べて、一般的に高くなります。
なぜなら、管理会社は委託したすべての仕事を自社でおこなうのではなく、清掃会社や設備メンテナンス会社などの専門業者に再委託することが多いからです。
マンション管理会社には、清掃やメンテナンスをおこなう子会社やグループ会社を抱えているところが多く、そこに請け負わせるので価格競争原理はまず働きません。
管理組合が再委託先の業務内容や費用の内訳等をきちんとチェックしておかないと、一般相場よりも高い清掃費・メンテナンス費を管理委託費として支払うことになるのです。
マンション管理方式を全面委託から一部委託などに切り替え、専門業者へマンション管理組合が直接発注するようにすれば、複数の業者に見積もりを出させる競争入札をしたり、管理会社の懐に入る中間手数料がカットされることなどで、管理会社を通すよりは大抵安くすることができます。
管理委託費を下げる方法は他にも色々あります。
マンションの修繕工事関連経費を削減するには、ムダな工事を省く、工事の周期をなるべく長くする、大規模修繕工事の前には管理会社や修繕工事請負業者以外の第三者による建物診断（劣化診断）を必ずおこなう、修繕工事の請負業者は競争入札（VE）によって決める、施工と監理（工事の進行をチェックすること）を別々に発注する設計監理方式（分離方式）にする、といった方法があります。
建物診断や監理を施工業者とはそれぞれ別の業者に発注すると、その分経費が高くなりそうですが、工事の施工業者に診断を依頼すれば、高い工事を請け負いたいがために、不具合を過大に評価して診断する可能性もあるので、客観的な診断をおこなうためには第三者に依頼するのほうが望ましいです。
また、施工と監理を同じ業者（責任施工方式）にすると、設計監理方式に比べて経費は安くなるでしょうが、工事のチェック機能がきちんと働かない可能性があり、もし工事が終わった後に手抜かりが見つかり追加工事が必要となれば、最初から分離方式で工事をするよりも結果的に高くついてしまうでしょう。
コスト以上のメリットがある場合は、そちらを選択する方が大事です。
また、マンションの修繕工事関連費用を下げるためには、建物や設備の日常的な点検や法定点検をきちんとおこない、不具合があれば小さなうちに直し、マンションの劣化の進行を防いだりできるだけ遅らせることも大切です。
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