マンションの管理費コスト削減する気なら…管理会社の変更を前提に！

新築マンションの場合、管理会社はあらかじめ売主企業が決めている。購入者に選択の余地はない。大手の場合、系列子会社になる。これがくせ者。競争がないから、管理費や修繕積立金は割高だ。

　購入者は、住み始めて何年かたつとそのことに気づく。勇気のある理事会は管理会社にコスト削減を要求する。しかし、あれこれ理由を並べて、なかなか減額に応じない。普通は数％。よくても１割。しかも、業務内容の縮小を申し入れてくる。

　はっきり言おう。現行の管理会社と価格交渉しても無駄である。彼らにとって、既存の契約マンションは利権と同じ。一度手に入れたものを簡単に手放そうとはしない。

　まずは競争ありきだ。コストを削減しようと思ったら、管理会社の変更を前提にすべきで、多くの管理組合はそれを分かっていない。既存の管理会社とダラダラ交渉している間に数年が経過し、理事も入れ替わる。意欲のない理事は現状変更を嫌う。管理会社側からするとしめたもの。それで利権が温存されるのだから。

　管理会社の変更は難しくない。管理総会の普通決議で可能となる。やっかいなのは、区分所有者の意思統一で、事なかれ主義者はどこにでもいる。会社側も現場のサービス要員を通じて、自社のシンパを増やそうとする。

　管理会社を変更して、管理費コストを削減。減らした分は修繕積立金や予備費として、組合の財務体質を強化すれば、マンション自体の資産価値を保全できる。だから、すべての新築マンションは管理組合の結成と同時に、管理会社の変更を念頭に置いた業務サービスの見直しを行うといい。

　だが、多くの購入者は新築マンションに引っ越してきた当初、幸福感で舞い上がっている。また、自分たちが信頼した売主企業の子会社が、まさかサボっているとは思いたくない。しかし、現実は違う。管理会社と管理組合は利益相反の関係なので、性悪説で見るべきである。

　何が何でも既存の管理会社を変えた方がいいというのではない。数社でコンペした結果、既存の会社が最優等であれば、再契約すればいいだけだ。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131124/ecn1311240732002-n1.htm

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